Såkalt ‘giring av eiendom’ er en viktig årsak til at investeringer i eiendom regnes for å være såpass lukrativt. I prinsippet er det snakk om å bruke andres penger for å bygge opp egne verdier over tid. Mange investorer har bygget seg opp enorme formuer gjennom denne metoden, og den forblir en av de mest populære metodene for investeringer i eiendomsbransjen.
‘Giring’ betyr å låne penger basert på verdiøkningen i eksisterende eiendom, med det resultatet at nye eiendommer kan legges til i porteføljen. En slik strategi kan være ekstremt lukrativt i oppgangstider, der prisene fortsetter å hoppe oppover i markedet, til fordel for investoren. Derimot medfører det også betydelig risiko, og særlig hvis boligprisene begynner å falle uten tilstrekkelig mulighet for utleie. Giring kan gjøres på forskjellige måter, men er vanligvis knyttet til utleie av fast eiendom.
De siste årene har vært preget av en bonanza i det norske boligmarkedet, med priser som fortsetter å sette nye rekorder. Mye tyder likevel på at vi har kommet til veis ende, i et marked som har vært uvanlig profitabelt for institusjonelle eiendomsinvestorer de siste årene. Boligprisene steg nasjonalt med 12,8 prosent fra 2015 til 2016, med store regionale prisforskjeller. Veksten har vært sterkest i de store byene, med unntak av Stavanger som ble hardt rammet av oljeprisfallet.
Slik ‘girer’ du eiendomskjøpet
Når du låner penger til boligkjøp vil banken kreve egenkapital tilsvarende 15 prosent, så fremt det er snakk om primærbolig – altså stedet der du selv skal bo. For sekundærbolig kreves det nå 40 prosent i egenkapital, som er et relativt nytt tiltak ment å demme opp for spekulasjon og høy prisvekst på privat eiendom. Reguleringene utstedes av Finanstilsynet, og settes i samråd med Finansdepartementet. Prisen på boligen vil forøvrig fastsettes etter takst, eller eventuell budrunde med andre kjøpere.
For å gire eiendommen lønner det seg å leie den ut på fast basis, slik at terminbeløpet kan dekkes hver måned. Her gjelder det å dekke både renter og eventuelle utgifter til vedlikehold og utbedring. I takt med at lånet nedbetales vil du dermed bygge positiv egenkapital, som betyr at boligens salgsverdi er høyere enn lånesummen du skylder banken. To ting bidrar til utviklingen: avdrag på gjelden og verdistigningen i markedet. Når disse faktorene kombineres gir det dobbelt positiv effekt på boliglånet, gitt at markedsverdien øker til samme tid.
På dette tidspunktet begynner ting å bli virkelig interessant, for neste gang du kjøper bolig vil banken legge verdien av den eksisterende boligen til grunn i søknaden. La oss ta et eksempel der du har bygget opp 500 000 kroner i positiv egenkapital på bolig 1. Pengene stammer fra avdrag på lån og økt markedsverdi – der sistnevnte er fastsatt gjennom en takstvurdering.
Gitt at kravet for sekundærbolig er 40 prosent kan du dermed låne inntil 750 000 kroner basert på primærboligens tilgjengelige egenkapital. Som sikkerhet vil banken kreve opparbeidet egenkapital i bolig nummer 1, og du har i mellomtiden jobbet inn mer penger. Dermed kan du gå til innkjøp av bolig nummer 2, som også leies ut for en sum som dekker alle faste kostnader.
De som girer eiendomskjøp vil gjenta denne prosessen mange ganger over tid, ofte med én bank som hovedforbindelse. Så fremt man klarer å dekke de månedlige utgiftene til renter og nedbetaling, har man ikke selv noen direkte kostnader – utenom risikoen såklart. Legg merke til hvordan investor har måtte spytte inn minimalt med penger fra egen lomme, til tross for å ha kjøpt store eiendom for store verdier.
Fratrekk for rentekostnader og momsfritak
Det finnes flere grunner til at giring av eiendom er såpass profitabelt, og rentepolitikken er en viktig pågangsdriver. Norske skatteregler er nemlig svært gunstige for de som investerer i eiendom, sammenlignet med det som kalles arbeidende kapital – og det til tross for nylige endringer. Under dagens regelverk kan du trekke fra 25 prosent av det totale beløpet du betaler i rentekostnader på boliglånet, gitt at du oppfyller de vilkårene som settes. Satsen var tidligere 27 prosent, men Regjeringen valgte å kutte den med 2 prosent for inntektsåret 2016.
Fratrekket på rentekostnader er til stor hjelp for de som leier ut fast eiendom, og gjør det billigere å låne penger. Du kan også kreve fratrekk for eventuell etableringsgebyr og taksering av eiendom.
Utleie av eiendom er også fritatt fra momsregelverket (se Merverdilovens § 3-11 (1)). Med andre ord slipper boliginvestor å betale moms på kjøp av sekundærbolig, og ved utleie av eiendom til privatpersoner. Samme regelen gjelder også for næringseiendom, enda man kan søke om frivillig registrering i merverdiavgiftsregisteret. Gjennom å registrere virksomheten kan man trekke fra moms som går til oppføring og utbedring av næringslokaler, samt vedlikehold.
Det er også verdt å merke seg at utleie av eiendom er skattefritt såfremt man selv bor der, og at minst 50 prosent av bruksarealet er til egen benyttelse. For sekundærbolig vil det alltid være skatteplikt, med mindre du har flyttet inn i boligen og bodd der minst 1 år før salget gjennomføres. Reglene for beskatning av bolig er kompliserte, og man burde alltid søke råd fra autorisert regnskapsfører før man tar en beslutning. Skatteetaten har også egne informasjonssider for de som ønsker å lære mer om regelverket.
Ligningsverdien/ takstverdi og fratrekk av kostnader
Forskjellen mellom verdifastsettelse på fast eiendom er en annen årsak til at giring av eiendom er såpass lønnsomt. Reglene for sekundærbolig ble strammet inn i 2016, gjennom at ligningsverdien ble hevet fra 70 til 80 prosent av takstverdien. Likevel betyr det at investeringer i eiendom har en lavere beskatning sammenlignet med arbeidende kapital. Denne regelen får store konsekvenser for de som driver stort innen boligutleie, og som har en høy privat formue. Ettersom ligningsverdien er lavere, vil formuesbeskatningen være lavere for de som investerer aktivt i eiendom – og samtidig sørge for at giring blir mer profitabelt.
For at giring skal bli lønnsomt er det viktig å trekke fra kostnader relatert til utbedringer og vedlikehold av eiendommene man eier. Ifølge lovverket har du rett til å trekke fra alle direkte kostnader, slik som vedlikehold av gulv, tak, vegger, rør og elektriske installasjoner. Og ikke nok med det, da man også kan trekke fra kommunale utgifter og eiendomsskatten hvis boligen leies ut. Disse reglene gjør giring av eiendom ekstra profitabelt, og sørger for at man som investor har godt albuerom når det kommer til fratrekk av utgifter.
Giring gjennom spekulasjon kan være svært profitabelt
Giring av eiendom handler som sagt om å bygge opp verdier ved hjelp av andres penger, og et annet kjent eksempel er de som forhåndskjøper bolig(er) før de er ferdigstilt. Noen velger aktivt å investere i boliger som er i planleggingsfasen, med håp om å videreselge for en høyere pris. Boligen videreselges deretter til høy profitt, ofte før den er ferdigstilt. Praksisen er blitt så vanlig at noen boligbyggere har valgt å forby den i Oslo.
La oss ta et enkelt eksempel:
En investor kjøper en bolig planlagt i de nye oppføringene på Fornebu, med en 12 måneders investeringsplan. I bytte mot et innskudd til egenkapital på 500 000 kroner utsteder banken et finansieringsbevis på 3,33 millioner kroner – som deretter benyttes til å forhåndskjøpe én av leilighetene. Ett år senere videreselges leiligheten til en pris på 4,5 millioner kroner, og lånet nedbetales i sin helhet.
Ved salg er det vanlig at kjøperen dekker dokumentavgiften til staten på 2,5 prosent, mens selger sørger for betaling av en ny taksering. For enhver investor som ønsker å følge en slik strategi er det viktig at utgiftene til andre mellommenn holdes så lave som mulig – for eksempel til kostnader for meglere, takstmenn og forsikringer.
Basert på en salgspris på 4,5 millioner kroner har investoren en bruttofortjeneste på 1,17 millioner kroner. For å komme frem til netto fortjeneste må man trekke fra rentekostnadene til banken, 25 prosent skatt på fortjeneste ved videresalg og andre relevante kostnader. Denne strategien er omtrent alltid lønnsom gitt at eiendommens markedsverdi stiger.
Andre metoder for å tjene penger i eiendomsmarkedet
En mulighet som overses av mange er investeringer i børsnoterte eiendomsselskap, med høy omsetning og profesjonelle investorer. Fordelen med å kjøpe aksjer i slike selskap er først og fremst mangelen på kostnader, da man kun betaler kurtasje til aksjemegleren. For å kjøpe aksjer verdt 50 000 kroner i et eiendomsselskap betaler du vanligvis ikke mer enn 50 til 100 kroner for selve transaksjonen.
Her slipper du med andre ord å betale for taksering, eiendomsmegler, forsikringer og alt annet som følger med utleie og spekulasjon i bolig. For å investere på denne måten kreves det at du oppretter en VPS konto med Verdipapirsentralen, og du kan trekke fra denne kostnaden på selvangivelsen.
Husk at børsnoterte selskap også betaler utbytte, gitt at de oppnår en tilfredsstillende avkastning. I oppgangstider kan man se fram til gunstige utbytter fra disse selskapene, med flat beskatning på 25 prosent i henhold til aksjeloven. En annen fordel er den at aksjene lar seg lett omsette, uten en langvarig salgsprosess. Det er i hovedsak mye vanskeligere å selge eiendom man selv eier, sammenlignet med aksjer i et børsnotert selskap – som vanligvis tar under 24 timer.