Hvordan blir man bli rik på giring av eiendom?

Såkalt ‘giring av eiendom’ er en viktig årsak til at investeringer i eiendom regnes for å være såpass lukrativt. I prinsippet er det snakk om å bruke andres penger for å bygge opp egne verdier over tid. Mange investorer har bygget seg opp enorme formuer gjennom denne metoden, og den forblir en av de mest populære metodene for investeringer i eiendomsbransjen.

‘Giring’ betyr å låne penger basert på verdiøkningen i eksisterende eiendom, med det resultatet at nye eiendommer kan legges til i porteføljen. En slik strategi kan være ekstremt lukrativt i oppgangstider, der prisene fortsetter å hoppe oppover i markedet, til fordel for investoren. Derimot medfører det også betydelig risiko, og særlig hvis boligprisene begynner å falle uten tilstrekkelig mulighet for utleie. Giring kan gjøres på forskjellige måter, men er vanligvis knyttet til utleie av fast eiendom.

De siste årene har vært preget av en bonanza i det norske boligmarkedet, med priser som fortsetter å sette nye rekorder. Mye tyder likevel på at vi har kommet til veis ende, i et marked som har vært uvanlig profitabelt for institusjonelle eiendomsinvestorer de siste årene. Boligprisene steg nasjonalt med 12,8 prosent fra 2015 til 2016, med store regionale prisforskjeller. Veksten har vært sterkest i de store byene, med unntak av Stavanger som ble hardt rammet av oljeprisfallet.

Slik ‘girer’ du eiendomskjøpet

Når du låner penger til boligkjøp vil banken kreve egenkapital tilsvarende 15 prosent, så fremt det er snakk om primærbolig – altså stedet der du selv skal bo. For sekundærbolig kreves det nå 40 prosent i egenkapital, som er et relativt nytt tiltak ment å demme opp for spekulasjon og høy prisvekst på privat eiendom. Reguleringene utstedes av Finanstilsynet, og settes i samråd med Finansdepartementet. Prisen på boligen vil forøvrig fastsettes etter takst, eller eventuell budrunde med andre kjøpere.

For å gire eiendommen lønner det seg å leie den ut på fast basis, slik at terminbeløpet kan dekkes hver måned. Her gjelder det å dekke både renter og eventuelle utgifter til vedlikehold og utbedring. I takt med at lånet nedbetales vil du dermed bygge positiv egenkapital, som betyr at boligens salgsverdi er høyere enn lånesummen du skylder banken. To ting bidrar til utviklingen: avdrag på gjelden og verdistigningen i markedet. Når disse faktorene kombineres gir det dobbelt positiv effekt på boliglånet, gitt at markedsverdien øker til samme tid.

På dette tidspunktet begynner ting å bli virkelig interessant, for neste gang du kjøper bolig vil banken legge verdien av den eksisterende boligen til grunn i søknaden. La oss ta et eksempel der du har bygget opp 500 000 kroner i positiv egenkapital på bolig 1. Pengene stammer fra avdrag på lån og økt markedsverdi – der sistnevnte er fastsatt gjennom en takstvurdering.

Gitt at kravet for sekundærbolig er 40 prosent kan du dermed låne inntil 750 000 kroner basert på primærboligens tilgjengelige egenkapital. Som sikkerhet vil banken kreve opparbeidet egenkapital i bolig nummer 1, og du har i mellomtiden jobbet inn mer penger. Dermed kan du gå til innkjøp av bolig nummer 2, som også leies ut for en sum som dekker alle faste kostnader.

De som girer eiendomskjøp vil gjenta denne prosessen mange ganger over tid, ofte med én bank som hovedforbindelse. Så fremt man klarer å dekke de månedlige utgiftene til renter og nedbetaling, har man ikke selv noen direkte kostnader – utenom risikoen såklart. Legg merke til hvordan investor har måtte spytte inn minimalt med penger fra egen lomme, til tross for å ha kjøpt store eiendom for store verdier.

Fratrekk for rentekostnader og momsfritak

Det finnes flere grunner til at giring av eiendom er såpass profitabelt, og rentepolitikken er en viktig pågangsdriver. Norske skatteregler er nemlig svært gunstige for de som investerer i eiendom, sammenlignet med det som kalles arbeidende kapital – og det til tross for nylige endringer. Under dagens regelverk kan du trekke fra 25 prosent av det totale beløpet du betaler i rentekostnader på boliglånet, gitt at du oppfyller de vilkårene som settes. Satsen var tidligere 27 prosent, men Regjeringen valgte å kutte den med 2 prosent for inntektsåret 2016.

Fratrekket på rentekostnader er til stor hjelp for de som leier ut fast eiendom, og gjør det billigere å låne penger. Du kan også kreve fratrekk for eventuell etableringsgebyr og taksering av eiendom.

Utleie av eiendom er også fritatt fra momsregelverket (se Merverdilovens § 3-11 (1)). Med andre ord slipper boliginvestor å betale moms på kjøp av sekundærbolig, og ved utleie av eiendom til privatpersoner. Samme regelen gjelder også for næringseiendom, enda man kan søke om frivillig registrering i merverdiavgiftsregisteret. Gjennom å registrere virksomheten kan man trekke fra moms som går til oppføring og utbedring av næringslokaler, samt vedlikehold.

Det er også verdt å merke seg at utleie av eiendom er skattefritt såfremt man selv bor der, og at minst 50 prosent av bruksarealet er til egen benyttelse. For sekundærbolig vil det alltid være skatteplikt, med mindre du har flyttet inn i boligen og bodd der minst 1 år før salget gjennomføres. Reglene for beskatning av bolig er kompliserte, og man burde alltid søke råd fra autorisert regnskapsfører før man tar en beslutning. Skatteetaten har også egne informasjonssider for de som ønsker å lære mer om regelverket.

Ligningsverdien/ takstverdi og fratrekk av kostnader

Forskjellen mellom verdifastsettelse på fast eiendom er en annen årsak til at giring av eiendom er såpass lønnsomt. Reglene for sekundærbolig ble strammet inn i 2016, gjennom at ligningsverdien ble hevet fra 70 til 80 prosent av takstverdien. Likevel betyr det at investeringer i eiendom har en lavere beskatning sammenlignet med arbeidende kapital. Denne regelen får store konsekvenser for de som driver stort innen boligutleie, og som har en høy privat formue. Ettersom ligningsverdien er lavere, vil formuesbeskatningen være lavere for de som investerer aktivt i eiendom – og samtidig sørge for at giring blir mer profitabelt.

For at giring skal bli lønnsomt er det viktig å trekke fra kostnader relatert til utbedringer og vedlikehold av eiendommene man eier. Ifølge lovverket har du rett til å trekke fra alle direkte kostnader, slik som vedlikehold av gulv, tak, vegger, rør og elektriske installasjoner. Og ikke nok med det, da man også kan trekke fra kommunale utgifter og eiendomsskatten hvis boligen leies ut. Disse reglene gjør giring av eiendom ekstra profitabelt, og sørger for at man som investor har godt albuerom når det kommer til fratrekk av utgifter.

Giring gjennom spekulasjon kan være svært profitabelt

Giring av eiendom handler som sagt om å bygge opp verdier ved hjelp av andres penger, og et annet kjent eksempel er de som forhåndskjøper bolig(er) før de er ferdigstilt. Noen velger aktivt å investere i boliger som er i planleggingsfasen, med håp om å videreselge for en høyere pris. Boligen videreselges deretter til høy profitt, ofte før den er ferdigstilt. Praksisen er blitt så vanlig at noen boligbyggere har valgt å forby den i Oslo.

La oss ta et enkelt eksempel:

En investor kjøper en bolig planlagt i de nye oppføringene på Fornebu, med en 12 måneders investeringsplan. I bytte mot et innskudd til egenkapital på 500 000 kroner utsteder banken et finansieringsbevis på 3,33 millioner kroner – som deretter benyttes til å forhåndskjøpe én av leilighetene. Ett år senere videreselges leiligheten til en pris på 4,5 millioner kroner, og lånet nedbetales i sin helhet.

Ved salg er det vanlig at kjøperen dekker dokumentavgiften til staten på 2,5 prosent, mens selger sørger for betaling av en ny taksering. For enhver investor som ønsker å følge en slik strategi er det viktig at utgiftene til andre mellommenn holdes så lave som mulig – for eksempel til kostnader for meglere, takstmenn og forsikringer.

Basert på en salgspris på 4,5 millioner kroner har investoren en bruttofortjeneste på 1,17 millioner kroner. For å komme frem til netto fortjeneste må man trekke fra rentekostnadene til banken, 25 prosent skatt på fortjeneste ved videresalg og andre relevante kostnader. Denne strategien er omtrent alltid lønnsom gitt at eiendommens markedsverdi stiger.

Andre metoder for å tjene penger i eiendomsmarkedet

En mulighet som overses av mange er investeringer i børsnoterte eiendomsselskap, med høy omsetning og profesjonelle investorer. Fordelen med å kjøpe aksjer i slike selskap er først og fremst mangelen på kostnader, da man kun betaler kurtasje til aksjemegleren. For å kjøpe aksjer verdt 50 000 kroner i et eiendomsselskap betaler du vanligvis ikke mer enn 50 til 100 kroner for selve transaksjonen. Her slipper du med andre ord å betale for taksering, eiendomsmegler, forsikringer og alt annet som følger med utleie og spekulasjon i bolig. For å investere på denne måten kreves det at du oppretter en VPS konto med Verdipapirsentralen, og du kan trekke fra denne kostnaden på selvangivelsen.

Husk at børsnoterte selskap også betaler utbytte, gitt at de oppnår en tilfredsstillende avkastning. I oppgangstider kan man se fram til gunstige utbytter fra disse selskapene, med flat beskatning på 25 prosent i henhold til aksjeloven. En annen fordel er den at aksjene lar seg lett omsette, uten en langvarig salgsprosess. Det er i hovedsak mye vanskeligere å selge eiendom man selv eier, sammenlignet med aksjer i et børsnotert selskap – som vanligvis tar under 24 timer.

Veien til en sunn privatøkonomi

Hva kjennetegner en sunn privatøkonomi og hva skal til for å komme dit? Vi skal her se på fire steg på veien mot en robust privatøkonomi, som alle kan følge.

Hva kjennetegner en solid og sunn privatøkonomi?

Norge har opplevd en formidabel økning i velstanden de siste tiårene, men dette har kanskje ikke nødvendigvis medført at den jevne Nordmanns privatøkonomi er blitt sunnere. Dessverre har vi en lei tendens til å innrette livsstilen etter økonomien vår, noe som gjerne betyr at det går inflasjon i forbruket. Desto mer penger vi får mellom fingrene, desto større blir forbruket vårt, og privatøkonomien blir derfor ikke noe mer robust, på tross av en kraftig økning i inntekt. Det er svært mange husstander i Norge som har en høy inntekt, samtidig som boliglånsrenten er historisk lav og har vært det lenge, men likevel går økonomien i et lite minus hver måned, rett og slett fordi forbruket er for høyt.


En sunn privatøkonomi kjennetegnes gjerne ved at den er robust og tåler svingninger både i utgifter og inntekter. Husstandens økonomi bør kunne tåle en periode med lavere inntekt, for eksempel på grunn av arbeidsløshet, akkurat som den bør være robust nok til å kunne håndtere uforutsette utgifter. I praksis betyr dette å ha en gjeldsgrad og et forbruk som gjerne ligger noe under det som kan håndteres med den vanlige inntekten, samtidig som det er en økonomisk buffer som kan avlaste i perioder der utgiftene overstiger inntektene.

1 – Få oversikt over økonomien din

Det aller første du må gjøre på veien mot en sunn og robust privatøkonomi, er å få oversikt over økonomien din. Dette inkluderer en oversikt over hva du har av inntekter, utgifter og gjeld. Sistnevnte omfatter ikke bare bolig- og billån, men også alle andre gjeldsposter, som for eksempel ubetalte regninger som har forfalt, inkassokrav, forbrukslån, og så videre. Det kan være lurt å lage en liten oversikt der du lister dine verdier, og trekker fra den samlede gjelden din, slik at du får en oversikt over hvor mye verdier du faktisk sitter på.

Om du ikke allerede har det, bør du også prioritere å lage et budsjett over privatøkonomien din. Her lister du inntekter og utgifter, slik at du enkelt kan se om du går i pluss eller minus hver måned. I tillegg vil et budsjett også være med på å synliggjøre det vi kan definere som unødvendig forbruk. Utgjør «Diverse»-posten på budsjettet en relativt stor del av det samlede budsjettet, er det et godt tegn på at du har mye å spare på å kutte ut småkjøp og impulskjøp.

2 – Bli kvitt dyr gjeld

Har du kostbar gjeld, som for eksempel forbrukslån, kredittkortgjeld eller inkassokrav, bør du prioritere å få nedbetalt disse, før du i det hele tatt tenker på å spare opp eller kjøpe aksjer eller fondsandeler. Det vil nesten uten unntak alltid lønne seg å prioritere nedbetaling av dyr gjeld, fremfor alle andre grep du kan ta i privatøkonomien din.

Har du boliglån i tillegg til den dyre gjelden din, bør du undersøke muligheten for å ta en periode med avdragsfrihet på huslånet, og bruke de ekstra pengene du får disponibelt, til å betale ned ekstra på den dyre gjelden din. Hvis du ellers er ajour med boliglånet ditt og har en normal økonomi, vil de fleste banker se det fornuftige i dette, og være villige til å diskutere en løsning. Som et alternativ til avdragsfrihet, kan det være verdt å vurdere å refinansiere den dyre gjelden, ved å øke boliglånet. Gjør du dette er det dog helt essensielt at du bruker pengene du ellers ville ha brukt til å betale ned på forbruksgjelden, til å betale ned ekstraordinære avdrag på boliglånet. Hvis ikke risikerer du fort at mye av gevinsten ved refinansiering går bort i økte kapitalkostnader på boliglånet.

3 – Sett av penger til en økonomisk buffer

Når du har fått kontroll på eventuell forbruksgjeld og andre kostbare gjeldsposter, er tiden kommet for å begynne å bygge opp en økonomisk buffer. Dette er penger som du har i bakhånd, i tilfeller noe uforutsett skjer. Det er rett og slett en buffer for privatøkonomien din, som gjør at du tåler svingninger i inntekt og utgifter, uten å måtte ty til å ta opp et dyrt forbrukslån eller bruke kredittkortet.

Akkurat hvor mye du trenger å ha i økonomisk buffer, avhenger av din livssituasjon. Har du boliglån, barn og andre økonomiske forpliktelser må bufferen være høyere, enn om du er ung, uten lån og bor alene. Som en tommelfingerregel sier man gjerne at bufferen bør være på minimum to månedslønner. Er dere to som deler på utgiftene i husstanden, betyr dette at begge må ha to månedslønner som en buffer.

Hvis du på nåværende tidspunkt ikke har noen oppsparing i det hele tatt, kan det virke både uoverkommelig og urealistisk å klare å spare opp så mye som to månedslønner, men her er det viktig å huske på at mange bekker små til sammen vil gjøre at du når målet. En liten buffer er mye bedre enn slett ingen buffer, og med litt selvdisiplin og tålmodighet, så vil du med tiden komme så langt at du faktisk har greid å spare opp en betydelig buffer. Det aller beste du kan gjøre er å spare regelmessig, helst hver måned. Sett opp et automatisk trekk fra lønnskontoen din, på samme dato som du vanligvis får inn lønn, slik at sparebeløpet blir trukket med det samme og mens det er dekning på kontoen. Et annet alternativ som har blitt populært den siste tiden, er såkalt mikrosparing. Her kan du sette opp at det for eksempel skal overføres 5kr. Fra brukskontoen til sparekontoen din, hver gang du bruker kortet ditt. Det er foreløpig ikke alle norske banker som tilbyr mikrosparing, men etterhvert som dette brer om seg, er det helt sikkert en tjeneste de fleste banker vil tilby.

4 – Sparing i aksjer og fond

Har du først fått kontroll på gjeldssituasjonen din, og har bygget deg opp en tilstrekkelig stor kontantreserve, slik at du har en økonomisk buffer, er det selvsagt viktig å ikke øke forbruket igjen, på bekostning av den faste sparingen. Du bør imidlertid ikke fortsette med sparing i bank, da dette gir omtrent ingen avkastning. Du bør derimot se på sparing og investering i fond og aksjer. For de fleste av oss er sparing i fond normalt det som er best egnet, og der vi får den beste fordelingen mellom risiko og avkastning.

Når du sparer i fond er det viktig å være klar over at det ikke er risikofritt og at kursen går opp og ned. Det er derfor viktig å spre sparingen over flere fond, gjerne av forskjellige typer og ulik risikoprofil, og ikke minst er det viktig å spare regelmessig. Setter du av et fast beløp hver måned som du kjøper fond for, vil du noen måneder kjøpe når kursen er høy, det vil si at du kjøper dyrt, men du vil andre måneder kjøpe når kursen er lav. Over tid vil dette utjevne seg, og du vil oppnå den best mulige verdiutviklingen på din sparing.

Et lån uten sikkerhet kan gi deg drømmebåten

Sikler du etter båt, men snakker ikke du og kontoen din samme språk? I så fall kan man enten gjøre to ting – legge drømmen om båt på is, eller ta opp et lån uten sikkerhet for å komme seg ut på sjøen. Sistnevnte er kanskje det som er mest interessant for deg som har funnet drømmebåten, men fortsatt ikke funnet ut hvordan du skal finansiere den. I denne artikkelen viser vi deg hvor enkelt der, og kommer samtidig med noen gode tips til deg som skal søke forbrukslån.

Slik sikrer du drømmebåten med et forbrukslån

En av de aller største fordelen med et lån uten sikkerhet, er at du kan bruke pengene fra lånet på akkurat vil. I dette tilfellet snakker vi altså om båt, som er helt uproblematisk å kjøpe med forbrukslån. Faktisk så kan man låne opp mot hele 600 000 kroner uten at sikkerhet er nødvendig, og for de aller fleste av oss så skulle det holde godt til en båt. Husk dog at renten på usikrede lån er vesentlig høyere enn på for eksempel et dedikert boliglån eller billån, slik at man ikke bør låne over egen betalingsevne.

Må det være ny båt, eller kan man låne til brukt?

Mange tror at man ikke får låne penger dersom man skal kjøpe seg en brukt båt fra for eksempel FINN.no, men det er helt feil. Som nevnt i forrige avsnitt finnes det ikke noe regelverk for hva du bruker pengene fra et forbrukslån på, slik at du altså står helt fritt til å kjøpe enten brukt eller ny båt. Dessuten kan du også sette av litt penger til båtplass, drivstoff, henger eller hva det enn måtte være. Kanskje redningsvester og en stilig matroshatt? Her er det helt opp til deg hvordan du ønsker å oppfylle drømmene dine!

Hvordan få et lån uten sikkerhet

Det skal ikke så veldig mye til å få et usikret lån. Så lenge du er i fast jobb og har en liknet inntekt, så er du allerede godt på vei. Du trenger verken egenkapital eller sikkerhet for å ta opp lånet, så det er kun en vurdering av økonomien din som gjøres når du søker lån. Hvor mye du får låne avhenger derfor i stor grad av hvilken inntekt du har, men også andre faktorer som alder, jobbsituasjon og lignende kan påvirke dette. Det finnes svært mange banker som tilbyr usikrede lån, så vi anbefaler alltid å søke hos flere banker for å finne frem til det billigste lånet. For mer informasjon om usikrede båtlån kan du også se her: https://www.billigeforbrukslån.no/lan/lan-til-bat/. Du kan også se Santander: https://www.santanderconsumer.no/billan-og-fritidslan/batlan/

Et lån uten sikkerhet brukes ofte til å dekke tannlegeregningen

Vi i Norge skal neppe klage over helsetjenesten og de svært hyggelige prisene man får på legehjelp og den slags tjenester, selv om mange nok skulle ønske at dette også gjaldt hos tannlegen. Faktum er at staten ikke dekker noen av kostnadene her etter en viss alder, slik at det å ha hull fort blir svært kostbart. Og skal man gjøre noe utover dette, så kan man regne med at tusenlappene flyger såpass fort at man gjerne snakker om et tosifret beløp bare etter noen få tannlegebesøk. Hvordan skal du da finansiere tannlegeregningen?

Mange tannleger tar ikke kredittkort

Tannlegeregninger kommer sjeldent anmeldt på forhånd, og de færreste av oss har 10 000 kroner å sette av til tannlegen på noen dagers varsel. Derfor er det en stor ulempe at mange tannleger ikke lar deg betale med kredittkort – slik at man faktisk må ha kontanter eller penger på kortet for å betale for seg. Er sparekontoen allerede nærmere null, så vil det derfor være et godt alternativ i å ta opp et lån uten sikkerhet for å dekke tannlegeregningen.

Hvor mye koster det å låne?

Skal vi ta for oss en typisk tannlegeregning på rundt 10 000 kroner, så behøver det nødvendigvis ikke å ruinere deg å ta opp et slikt lån. Med en effektiv rente på rundt 15 prosent, som er ganske vanlig for dagens forbrukslån, så vil dette koste deg 1500 kroner i renter og gebyrer per år. Skal man betale ned lånet over et års tid, så vil dette altså koste deg i overkant av hundrelappen per måned. Et par pils på byen mindre, altså, og du får dekket tannlegeregningen uten å stresse mer med det.

I tillegg må man naturligvis betale avdrag, og med det nevnte eksempelet, så vil da det månedlige beløpet havne på knappe 1000-lappen. Bruk for øvrig en lånekalkulator for å se hvor mye et lån vil koste deg.

Hvor fort kan man få lånet?

Som regel haster det med å betale tannlegeregningene, og da er den gode nyheten at man kan få utbetalt slike lån innen få timer eller dager, og i mange tilfeller senest neste virkedag fra du har søkt. Med såpass små summer som vi snakker om her (i lånesammenheng) vil bankene sjeldent holde igjen utbetalingene, slik at den eneste ventetiden blir den tiden det tar før pengene kommer inn på konto. De fleste banker har dessuten automatiske systemer som behandler søknadene som kommer inn, slik at du får umiddelbart svar på om du får låne penger eller ei. Blir det avslag så trenger du ikke vente lenge før du kaster deg rundt og slenger inn en ny søknad i den neste banken på lista.